프로모트 $188M·보험금 $94M을 걷어낸 Core FFO는 $2.13(+14%). 대신 갱신 스프레드 가이던스를 6.5~8.5% → 9.0~11.0%로 올렸음
DLR은 연초(2월)·1분기(4월)·이번(7월) 세 시점의 가이던스를 나란히 공시함. 델타를 그대로 옮기면 아래와 같음.
읽는 법 — 상향의 질이 좋음. 고정환율 기준으로도 올랐다는 건 AMT식 "FX 상향" 논란이 여기엔 없다는 뜻임. 다만 개발 CapEx +20%와 조달금리 상단 +100bp가 동시에 올라간 게 이번 가이던스의 그늘이고, 쇼미위크 프레임(캐펙스 증가 자체가 악재로 읽히는 국면)이 REIT에도 그대로 적용되는지가 관건임.
1분기 콜에서 DLR은 사상 최대 200MW 리스(샬럿)를 들고 나온 회사였음. 이번 분기에 달라진 건 그 수주가 가격결정력으로 전환되기 시작했다는 점임 — 갱신 임대료 현금 +25.4%, 연간 갱신 가이던스 상단을 8.5%에서 11.0%로 끌어올린 것이 그 증거.
동시에 성장의 자금조달 방식이 바뀌었음. 개발 CapEx를 20% 늘리면서 그 재원을 ①사모자본($10~12B 배치 여력) ②자산 재활용(매각·JV 가이드 2배) ③장기채로 나눠 조달하는데, 장기채 금리 가이드가 4.0~4.5%에서 4.5~5.5%로 올라갔음. 즉 수요는 좋아지는데 그 수요를 받는 자본의 가격도 같이 올라가는 국면이고, 이게 REIT 밸류에이션에 어떻게 반영되는지가 다음 분기 관전 포인트임.
경영진 톤은 이번 사이클에서 본 것 중 가장 자신 있는 축이었음 — CFO가 2027년 이후로도 두 자릿수 Core FFO 성장을 명시적으로 반복했고, 그 근거로 갱신 실행·하이퍼스케일 백로그·0-1MW 기록·사모자본 수수료라는 4개 레버를 나열했음. 다만 헤드라인 Core FFO $2.65에 프로모트·보험금이 섞여 있어 겉보기 성장률이 실제보다 부풀려 보인다는 점은 감안해야 함.
다음 분기 확인 항목 — ①7월 체결한 $410M 리스가 백로그에 실제로 반영되는지 ②개발 CapEx 상향분이 안정화 수익률 10%+ 가이드를 훼손하지 않는지 ③Teraco·Columbia 클로징과 내년 기여도 구체화 ④조달금리 4.5~5.5% 실현치 ⑤캔자스시티 첫 리스 체결 시점.
사내 AlphaSense 인터뷰 아카이브(200건)에서 DLR 논지와 인접도가 높은 4건을 골라 대조했음. 콜 자체는 DLR을 커버 종목으로 삼은 것이 아니므로 인접 증거로만 사용함.
DLR에 주는 함의가 이번 대조에서 가장 큼. 이 콜이 맞다면 DLR이 파는 것은 상면이 아니라 "이미 전력이 붙은 캐파"이고, Andy Power가 Q&A에서 1.4GW 개발 물량을 두고 "전력은 모두 준비돼 있고 건물을 지으면서 그 안으로 임대를 넣고 있다"고 한 발언, 그리고 총 9GW 성장 활주로가 곧 희소자산이라는 얘기가 됨. 숫자로 대보면 업계 전체 순신규 AI 전력이 3년간 25~30GW인데 DLR 혼자 9GW의 활주로와 1.4GW의 착공 물량(63% 선임대)을 들고 있음 — 단순 비교는 무리지만 자릿수 감각으로는 DLR 지분이 작지 않음. 갱신 스프레드 +25.4%와 CFO의 "만기 임대료는 내려가는데 시장 임대료는 올라간다"는 발언도, 전력이 병목인 세계에서는 일시적 수급이 아니라 구조적 렌트로 읽힘.
종합 판정 — ①②는 회사 주장을 확증(특히 ①은 DLR 자산의 성격 자체를 "상면"에서 "전력 붙은 캐파"로 재정의함), ③은 방향은 일치하나 안정화 수익률 10%+ 가이드에 경계, ④는 성장 축 하나에 반대 논거. 즉 DLR의 가격결정력 서사(갱신 +25.4%)는 외부 증거로 강하게 뒷받침되지만, 인터커넥션 플랫폼 해자는 아직 검증되지 않았음.
인접도 한계 — 네 콜 모두 DLR을 직접 커버하지 않음. ①은 하이퍼스케일 구매자(AWS) 관점, ②④는 산업 구조 증언, ③은 경쟁 개발사(Vantage·Yondr 계열) 실무자 관점임. ①은 원래 MLCC 조달을 주제로 한 콜이라 전력 관련 발언은 맥락 언급이지 정량 실사 결과가 아님. ② Rosendin 콜은 2월 자료라 5개월 경과했고 그 사이 수급이 더 타이트해졌을 가능성이 있음.
Andy에게 넘기기 전에 2분기 핵심 시사점 몇 가지를 말씀드리겠습니다. 첫째, 대단히 생산적인 분기였고 핵심 성장 축 전반의 강한 실행이 매출·조정 EBITDA·Core FFO 모두에서 우리 예상을 의미 있게 상회하는 결과로 이어졌습니다. 순프로모트 수익을 제외한 Core FFO가 2분기에 주당 $2.13에 도달해 예상을 넘었고 전년 대비 14% 성장했습니다. 이에 따라 2026년 Core FFO 주당 가이던스 범위를 다시 상향하며, 이는 중간값 기준 고정환율 10% 성장을 의미합니다.
둘째, 분기 수주가 전반적으로 인상적이었고 0-1MW+인터커넥션 계약이 사상 최초로 $1억을 넘어섰습니다. 다만 이번 분기 진짜 두드러진 것은 갱신 스프레드로, 기록적인 25%+로 급등했습니다. 그리고 분기 종료 직후 하이퍼스케일 리스 2건을 체결해 1MW 초과 카테고리의 모멘텀을 추가로 보여줬습니다.
셋째, 강한 수주가 총 백로그를 100% 기준 $1.9B, DLR 지분 기준 $1.4B의 신기록으로 밀어 올렸습니다. 이는 7월 계약분을 반영하기 전 수치입니다. 이 백로그는 6월 말 기준 가동 중 데이터센터 매출의 약 30%에 해당하며, 수년간의 두 자릿수 성장을 뒷받침할 것입니다. 마지막으로 네 개의 성장 축에 걸쳐 전략적 거래 4건을 발표했습니다.
이번 분기는 플랫폼의 강점과 확장성을 보여줍니다. 지난 수년간 전 스펙트럼 데이터센터 인프라 솔루션을 제공하기 위해 계획하고 실행해 왔고, 그 노력이 분명히 결실을 맺고 있습니다. 또한 회사 역사상 가장 강한 개발·리싱 파이프라인의 수혜를 계속 보고 있어 2026년을 훨씬 넘어서는 고객 요구에도 대응할 수 있다는 확신을 줍니다.
① 콜로케이션·커넥티비티. AI 배치가 진화하면서 고객이 전력·근접성·연결성이 결합된 환경을 점점 더 중시한다고 봅니다. 약 2년 전 0-1MW+인터커넥션 수주는 분기 평균 약 $50M이었습니다. 우리는 이를 시간을 두고 두 배로 만들겠다는 목표를 세웠고, 이번 분기 $108M을 달성해 그 목표를 처음으로 이뤘습니다. 3분기 연속 기록입니다. 현재 고객들은 300개 이상의 데이터센터에 걸쳐 약 6,000개의 클라우드·네트워크·엔터프라이즈·서비스 제공자 커뮤니티에 접근할 수 있습니다.
② 하이퍼스케일. 대규모 배치 수요는 건강하고 점점 글로벌해지고 있으나 지역별로 속도와 규모가 다릅니다. 이번 분기는 미주가 주도했고 남미의 기여가 특히 강했으며 APAC은 더 큰 기회의 파이프라인을 키우고 있습니다. 분기 종료 후 미국에서 하이퍼스케일 리스 2건을 추가 체결했고 연환산 GAAP 기본임대료 $410M(100% 기준) / DLR 몫 $205M 규모입니다.
6월 말 Blackstone이 보유한 북버지니아 완전임대 하이퍼스케일 데이터센터 3곳(IT 용량 288MW)의 지분을 인수한다고 발표했습니다. 우리가 직접 설계·시공·임대한 최상급 시설의 지분을 매력적인 진입 가격에 증대시키는 거래이며, 개발 벤처의 나머지 400MW 이상에 대해서는 Blackstone과 계속 협력합니다.
또한 캔자스시티 메트로 진출을 발표해 600MW의 전력을 확보했고 2028년 초부터 램프가 시작되며 장기적으로 최대 2GW까지 갈 수 있습니다. 전력 인도 시점이 고객 배치 요구와 잘 맞고, 이는 수요보다 앞서 캐파를 선제 확보하는 것의 중요성을 보여줍니다. 캔자스시티는 광범위한 장거리 광인프라, 25개 이상의 네트워크 제공자, 그리고 미국 인구의 50% 이상에 10밀리초 미만 지연이라는 강한 연결성을 갖췄습니다. 이미 여러 하이퍼스케일러의 자체 구축이 진행 중입니다.
③ 전략적 사모자본. 10년 넘게 사모자본으로 성장을 조달해 왔고 최근에는 올해 초 $3.25B 미국 하이퍼스케일 데이터센터 펀드를 성공적으로 결성했습니다. 사모자본을 쓰면 대차대조표 한계를 넘어 하이퍼스케일 개발 캐파를 확장할 수 있습니다. 6월에는 디지털 인프라 자산운용 플랫폼인 Columbia Capital 지분 100% 인수에 합의했습니다. 30년 이상 된 플랫폼으로 $9B 이상의 펀드 커미트먼트와 국부펀드·연기금·보험사·기부기금 등 수백 개 기관 투자자 기반을 더해 줍니다. 전략적으로는 광섬유·모빌리티·엔터프라이즈 기술 등 인접 섹터로 전문성과 가시성을 넓혀, 대차대조표에만 의존하지 않고 제3자 자본과 함께 그 기회에 참여할 수 있게 합니다.
고객 사례 — 한 다국적 금융사가 금융·네트워크·클라우드 파트너 간 데이터 교환을 위해 프라이빗 AI 추론 역량을 배치하며 PlatformDIGITAL 풋프린트를 확대 중입니다. GPU-as-a-Service 사업자와 글로벌 AI 인프라 기업이 함께 바르셀로나 신규 데이터센터에 배치해 네트워킹 용량을 늘리고 비용을 줄이면서 분산 추론 AI 생태계를 구축하고 있습니다.
데이터센터에 대한 대중의 관심 증가에 대해서도 말씀드리겠습니다. 산업으로서 우리는 훨씬 더 가시화되고 있고 그건 당연합니다. 우리 데이터센터는 현대 경제의 거의 모든 측면을 뒷받침합니다. 2025년에 글로벌 재생에너지 커버리지 93%를 달성했고 205개 사이트를 100% 재생·무배출 에너지와 매칭했으며 계약 재생에너지 포트폴리오를 약 1.7GW로 확대했습니다. 우리는 단순한 전력 소비자가 아니라 피크 수요기에 계통 신뢰성을 지원하기도 합니다. 2023~2025년 포트폴리오 캐파를 24% 이상 늘리면서 물 사용 증가는 3%로 억제했고 물의 절반 가까이를 비음용수에서 조달했습니다. 300개가 넘는 우리 데이터센터가 캘리포니아 골프장 18곳보다 물을 적게 씁니다 — 미국에만 골프장이 16,000곳입니다.
2분기에 사실상 모든 주요 운영·재무 지표에서 두 자릿수 성장을 냈습니다. 콜로·인터커넥션의 지속 모멘텀, 백로그로부터의 상당한 개시(commencement), 탁월한 재리싱 스프레드, 낮은 이탈률, 증가하는 수수료 수익이 반영됐습니다. 동시에 레버리지를 분기말 4.7배로 장기 기준선보다 훨씬 낮게 유지했습니다.
리싱 — 0-1MW+인터커넥션에서 기록적인 $108M 수주로 전분기 기록 대비 11% 증가했습니다. 3개 지역 모두 강했고 EMEA는 분기 신기록이었습니다. 1분기와 달리 2분기에는 가장 작은 전력 구간이 주된 동인이었고 300kW 미만 구간이 기록적이었습니다. 인터커넥션 수주는 $20.5M으로 역시 신기록, 전년 대비 +18%입니다. 1MW 초과 카테고리도 미주 주도로 건강했고 상파울루의 기여가 기록적이었습니다.
갱신 — 이번 분기 갱신 활동은 예외적이었습니다. $261M 이상의 갱신을 체결했고 현금 재리싱 스프레드가 25%를 넘었습니다. 세부적으로는 0-1MW 갱신이 전체의 55%를 차지하며 현금 마크투마켓 5.2%였고, 1MW 초과 갱신이 전체의 44%를 차지하며 마크투마켓 66.7%라는 놀라운 수치를 냈습니다. 갱신 강도는 APAC이 가장 강했고 싱가포르에서 특히 큰 폭이 실현됐습니다. 이는 프리미엄 데이터센터 캐파의 수급 불균형과, 가장 제약이 심한 시장에서 주기적으로 주어지는 리프라이싱 기회를 보여줍니다.
백로그와 개시 스케줄 — 총 백로그가 분기말 $1.9B 신기록에 도달했고 이는 7월 $410M을 제외한 수치입니다. DLR 지분 기준으로는 연초 이후 75% 증가해 $1.4B입니다. 이 백로그는 가동 중 데이터센터 임대료의 약 30%에 해당합니다. 분기 중 $208M의 연환산 임대료가 개시돼 역대 세 번째로 큰 개시 분기였습니다. 앞으로는 개시가 의미 있게 가속합니다 — 2026년 하반기에 $635M(3분기 45% / 4분기 55%), 2027년 $480M, 2028년 이후 $312M이 이미 예정돼 있습니다.
Same-capital 현금 NOI가 전년 대비 8.9% 증가(매출 8.2% 성장)했고 고정환율 기준으로는 7.2%입니다. 가동률 상승, 견조한 갱신 스프레드, 인터커넥션 강세가 배경입니다.
투자 — 분기 중 파트너 몫을 제외한 개발 캐펙스 $1.1B을 집행해 연초 이후 $2B이 됐습니다. 캔자스시티·마르세유·애틀랜타에서 의미 있는 토지를 매입했고 말레이시아에서 운영·개발 자산을 인수했습니다. 분기 중 76MW의 신규 IT 캐파를 인도(약 60% 선임대)했고 동시에 312MW의 개발에 착수했습니다. 그 결과 개발 파이프라인이 총 사업비 $20B, 1.4GW로 확대돼 상반기에만 100% 증가했습니다. 7월 하이퍼스케일 리싱을 반영하면 파이프라인은 63% 선임대, 평균 기대 안정화 수익률 11.5%입니다. 활성 개발 파이프라인의 80% 이상이 미주에 있습니다.
Blackstone 거래 — 현금 $1.2B과 1,230만 주(약 $2.3B)를 지급해 북버지니아 완전임대 데이터센터 3곳(288MW)의 혼합 64% 지분을 인수했고, 파트너 몫의 $725M 대출과 잔여 캐펙스를 승계했습니다. 첫 두 시설은 2027년 상반기, 세 번째는 2028년 상반기에 완전 안정화될 것으로 봅니다. 안정화 전에 인수했음에도 연간 가이던스를 1.5% 추가 상향했고, 이 거래는 2027·2028년 Core FFO에 증분이 될 것입니다.
대차대조표 — 분기 중 약 $60억의 순신규 투자를 완료했음에도 부채/조정EBITDA가 4.7배로 다년 최저 수준을 유지했습니다. Blackstone JV가 분기 마지막 날 클로징된 점을 조정하면 4.6배 아래입니다. 지난 12개월간 레버리지가 약 0.4턴 하락했습니다. 현재 약 $6B의 유동성과 장기 기준선 5.5배까지의 추가 차입 여력을 보유하고 있으며, 하이퍼스케일 개발을 지원할 $12B 이상의 잔여 캐파가 있습니다.
가이던스 — 순프로모트 제외 2026년 Core FFO 주당 가이던스를 하단 $0.15, 상단 $0.10 올려 $8.15~$8.20으로 상향합니다. 중간값은 2025년 대비 두 자릿수 성장이며 2년 연속 두 자릿수가 됩니다. 현금 갱신 스프레드는 9~11%로 전분기 대비 250bp 추가 상향, Same-capital 현금 NOI 성장은 고정환율 4.25~5.25%로 25bp 상향합니다. 파트너 기여 차감 후 캐펙스는 최근 리싱 성공과 강한 수요 전망을 반영해 전분기 대비 $750M 증가한 $4.25~4.75B로 올립니다. 이 신규 투자를 조달하기 위해 자본 재활용도 계속하며 매각·JV 가이던스에 $500M을 추가했습니다.
Q. Matt이 말한 "향후 수년간 두 자릿수 FFO 성장"의 구성 요소를 짚어주시겠습니까? Blackstone·Teraco·Columbia Capital 딜에서 내년부터 의미 있는 증분이 있다고 하셨는데 그 산식을 설명해 주시고, 연초 이후 리싱 성과를 보면 내년 CapEx가 크게 높아질 것 같은데 딜의 증분·지속 성장·자본 조달 사이의 균형을 어떻게 잡는지 궁금합니다.
A. Matt Mercier (CFO): 올해 가이던스 상향으로 보고 계신 성장 알고리즘의 무대는 이미 깔렸습니다. 올해 10%, 작년에도 10%를 냈습니다. 여러 성장 레버를 동시에 실행해 이 10% 성장을 여러 해 쌓아가는 것입니다. 예를 들어 이번 분기 갱신 실행은 공급이 매우 제약된 환경에서 운영 포트폴리오의 가치를 더 끌어낼 기회를 줍니다. 하이퍼스케일 리싱도 계속 실행해 더 깊은 다년 백로그를 쌓고 있습니다. 0-1MW와 인터커넥션 수요에서도 또 기록을 세워 즉각적인 매출 성장뿐 아니라 장기 매출 기반도 개선하고 있습니다. 여기에 사모자본이 더해져 추가 캐파를 조달하면서 동시에 수수료 수익을 만들어 줍니다. 이 모든 것이 합쳐져서 올해뿐 아니라 2027년과 그 이후로도 주당 Core FFO 두 자릿수 성장을 이어갈 수 있다는 자신감을 줍니다.
Q. 향후 몇 년간 네트워크 밀집형 콜로, 온밸런스시트 하이퍼스케일러 대형 시설, 그리고 오프밸런스시트 비히클에 담긴 자산 사이의 믹스가 어떻게 변할지 어떻게 봐야 합니까?
A. Andrew Power (CEO): 세 축이 모두 잘 돌아가고 있습니다. 먼저 콜로·커넥티비티는 핵심 시장에 증분 인벤토리를 까는 일이었고, 최근 분기에 말레이시아·인도네시아 진출, 유럽에서는 리스본 진입, 바닥부터 지은 바르셀로나 데이터센터에서의 좋은 계약이 있었습니다. 로마와 밀라노도 올라오고 있습니다. 더 많은 시장에 진입해 엔터프라이즈·커넥티비티 고객이 착륙할 곳을 늘리고, 그 안에서 실행 가능한 시장을 키우는 것입니다. 0-1MW 카테고리에서 3분기 연속 기록이고 이번 분기는 YoY +20%로 이정표였습니다. 2년 전 같은 분기와 비교하면 이 카테고리의 생산성과 계약이 약 2배입니다. 이 활동은 대체로 온밸런스시트라 그 비중이 커지고 있습니다.
이번 분기 신규 로고 142개를 더하며 신규 시장·신규 서비스로 확장하는 동시에 하이퍼스케일 고객도 지원하고 있습니다. 하이퍼스케일은 7월 초에 서명한 $400M 규모를 포함해 약 $1.4B의 계약으로 올해를 시작했는데, 이는 작년 전체 총 계약을 이미 넘어선 수치이고 우리는 이제 2026년의 반환점에 있을 뿐입니다. 이 하이퍼스케일 물량은 상당수가 개발 파이프라인으로 들어가기 때문에 아직 손익계산서에 잡히지도 않았습니다. 그래서 사모자본을 조달해 순환 비히클을 만들고 있습니다. 좋은 예가 미국 하이퍼스케일 1호 펀드로 $3.25B로 증액했고 총 드라이파우더 기준 약 $10B 규모이며 약 $1B 자산으로 시딩했습니다. 전체 고객 스펙트럼을 지원하면서 사모자본을 자본 기반의 레버로 쓰는 플레이북입니다.
Q. 개발 파이프라인의 타이밍을 이해하고 싶습니다. 향후 몇 년간 각 연도에 얼마의 전력이 확정돼 들어오는지, 아직 팔아야 할 물량이 얼마나 남았는지요. 그리고 수수료 수익이 앞으로 어떻게 스케일되는지 간단한 산식이 있습니까?
A. Andrew Power (CEO): 6/30 기준 전체 지분 기준으로 $20B 이상의 프로젝트가 개발 중이고 ROI는 11.5%입니다. 7월 초에 한 리싱이 실제로 이 $20B 안으로 들어갔고 그 결과 해당 캐파의 선임대율이 63%대로 올라갔습니다. 1.4기가와트이고 전력은 모두 준비돼 있으며, 건물을 지으면서 그 안으로 임대를 넣고 있습니다. 이는 현재 운영 중인 3기가와트 남짓 대비 약 45% 확장입니다. 바늘을 크게 움직이는 캐파이고, 선임대 비중이 높고, 수익률이 강하고, 고객이 좋고, 여러 시장에 분산돼 있습니다.
그 1.4기가와트는 전 세계 고객을 위한 총 9기가와트의 성장 활주로 안에 있고, 준비발언에서 언급한 시장들을 최근 추가했습니다. 가장 가까운 구간, 즉 고객들이 지금 우리와 활발히 대화 중인 것은 2027년과 2028년 인도분 약 1.5기가와트입니다. 다만 이건 움직이는 목표입니다. 90일 전 1분기 실적 때 우리는 회사 역사상 최대 리스인 200MW를 샬럿 시장에서 체결했는데, 그 토지는 약 18개월 전에 클로징한 것이었습니다.
A. Matt Mercier (CFO): 수수료 수익은 관리 수수료, 개발·건설 수수료, 그리고 좀 더 산발적인 핏아웃 수수료로 구성됩니다. 앞의 두 개는 사모자본 사업이 커지면서 경상적 단계로 진입하고 있습니다. 2분기에 프로모트를 정상화하면 약 $45M 남짓이었습니다. 앞으로 이를 끌고 갈 것은 사모자본 구조 안에서 배치 가능한 $10~12B의 자본입니다. 향후 1~2년에 걸쳐 자산이 건설 단계로 올라오면서 개발 수익을 견인하고, 그다음 운영 관리 수수료로 전환될 것으로 봅니다.
Q. AI 구축이 전통적 클라우드 대기업을 넘어 확산되면서, 네오클라우드·AI 네이티브 플랫폼·소버린 같은 더 넓은 하이퍼스케일 카운터파티와 리스를 맺고 있습니까, 아니면 1MW 초과 북은 여전히 같은 소수 IG 이름에 집중돼 있습니까? 넓히고 있다면 신용 프로파일 격차가 큰데 계약을 어떻게 인수합니까?
A. Andrew Power (CEO): 1MW 미만의 네트워크 지향 배치나 프라이빗 AI를 쓰려는 엔터프라이즈, 그리고 넓은 서비스 제공자 생태계의 AI는 강한 기여를 했습니다. 이번 분기 0-1MW 카테고리에서 AI 관련 수주가 금액 기준 최대였고 $108M의 약 20%였습니다. 이건 우리 생태계에 더해지는 것으로 봅니다. 질문의 핵심인 대형 캐파 블록에 관해서는, 대체로 전통적이고 신용등급이 강한 투자적격 고객을 지원해 왔습니다.
다만 이를 큐레이션된 방식으로, 진짜 다양한 고객군과 해왔습니다. 지난 10개 분기 동안 최대 계약이 서로 다른 6개 상위 하이퍼스케일러에서 나왔습니다. 모두 클라우드 컴퓨팅이 큰 비중을 차지하는 다면적 사업을 가진 강한 IG 이름들이고, 그 10개 분기에 걸쳐 6개 서로 다른 시장에 착륙했습니다. 실제로 이번 2Q26 최대 계약은 우리 상위 고객인데, 그 고객이 최대 계약의 주인공이었던 건 약 7개 분기 전이 마지막이었습니다. 즉 정말 큰 풋프린트에서는 전통적 하이퍼스케일러 지원을 고수하되, 여러 고객이 우리 캠퍼스에서 함께 성장할 수 있게 하고 있습니다.
Q. 고객 신용과 관련해 LLM 업체나 더 넓은 네오클라우드와 거래하는 데 원칙적으로 열려 있습니까, 아니면 최종 고객을 들여다보려 합니까? 그리고 영업 파이프라인에서 새로운 수요 버티컬·워크로드 트렌드가 있습니까?
A. Andrew Power (CEO): 질문이 저희에게는 현실이라기보다 가설에 가깝습니다. 말씀드린 대로 네트워크 노드, 소형 배치, 프라이빗 AI를 하는 엔터프라이즈를 여러 시장에 걸쳐 매우 분산된 방식으로 지원하고 있지만 단일 사이트나 단일 고객에 유의미한 집중은 없습니다. 상반기와 7월 초를 합친 약 $1.4B의 계약은 전부 전통적 하이퍼스케일러입니다. 말씀하신 가설적 시나리오를 유의미한 규모로 북킹한 바 없습니다.
A. Colin McLean (CRO): 0-1MW는 3분기 연속 기록이고 시장 점유율을 실제로 가져오고 있습니다. 지역과 활용처 전반에서 수요가 나와 수요 퍼널이 훨씬 내구적이 됐습니다. AI가 헤드라인을 가져가지만 디지털 전환과 클라우드가 계속 매우 견조합니다. 데이터 현지화·주권·리패트리에이션이 상당히 보이고 프라이빗·퍼블릭 클라우드가 두드러집니다. 인터커넥션이 솔루션 제안에서 더 큰 부분이 되고 있는데, 이번 분기 ServiceFabric 인터커넥션 수주가 기록이었습니다. 채널 중심 판매도 강화돼 채널이 전체 수주의 약 40%로 분기 기록이었습니다. 신규 로고 기여도 강해서 PlatformDIGITAL 참여 고객이 6,000개를 넘었습니다.
Q. 캔자스시티 600MW를 말씀하셨는데 리스 체결과 캐파 인도까지 얼마나 빠를 수 있습니까? 그리고 신규 시장인데, DLR이 관심 시장의 정의를 넓히고 있다고 읽어야 합니까? 과거 2차 시장으로 봤을 곳들이 이제 핵심 기회입니까?
A. Greg Wright (CIO): 어느 시장이든 그렇듯 진입 전에 디지털화 지표 같은 것을 중심으로 많은 작업을 했습니다. 보시면 미국 중앙에 위치해 저지연과 연결성이 가능하고, 매우 낮은 지연 지표 안에서 국토의 절반을 커버할 수 있습니다. 광케이블도 충분합니다. 저희 판단으로는 이 시장이 곧 미국 7번째로 큰 데이터센터 시장이 될 것입니다. 샬럿과 매우 유사하다고 보며, 고객 수요가 매우 강해 AI와 클라우드 워크로드 모두를 위한 중서부 하이퍼스케일 허브가 되고 있습니다. 전력 램프는 2028년에 시작해 그 이후 선형으로 갑니다. 1,400에이커 이상이고 궁극적으로 2기가와트 이상의 전력을 공급할 것입니다.
Q. 1MW 초과에서 현금 갱신 스프레드가 매우 강했는데, 싱가포르에서 큰 폭이 나왔다고 하셨습니다. 그 시장에 특별한 것이 있었습니까 — 만기 임대료가 비정상적으로 낮았다든지 — 아니면 순수하게 수급 타이트니스라 다른 곳에서도 이 정도가 나올 수 있습니까?
A. Matt Mercier (CFO): 두 가지가 있습니다. 전체 테마는 이곳이 공급이 매우 제약되고 수요가 높은 시장이며 고객이 높은 연결성 때문에 계속 있고 싶어 하는 곳이고, 몇몇 리스에서 시장가에 맞춰 가격을 매길 수 있었다는 것입니다. 실제로 그중 하나는 고정 갱신료와 기간이 정해진 고객이었는데 더 긴 기간을 원해서 시장 수준으로 협상할 수 있었습니다. 이건 지난 몇 분기, 아니 몇 년간 말해온 것의 사례입니다 — 전반적 수급 불균형의 결과로 운영 포트폴리오 전반에서 마크투마켓 기회가 개선되고 있습니다. 만기 도래 임대료는 향후 몇 년간 계속 낮아지는 반면 시장 임대료는 계속 올라간다는 사실이 이를 뒷받침합니다. 매분기 이런 이례적 비율을 보지는 못하겠지만, 정기적으로 계약을 리프라이싱할 건강한 기회는 분명히 있습니다.
Q. AI 추론이나 에이전트와 관련해 연결성·인터커넥션 수요에서 무엇을 보고 계십니까? 프라이빗 AI 배치에는 어떻게 적용되고, 앞으로 어떻게 바뀔까요?
A. Andrew Power (CEO): 인터커넥션 기여가 매우 고무적입니다. 그 자체로 기록이고 YoY +17%, $20M 초과입니다. ServiceFabric의 기여가 커지면서 고객 채택이 뚜렷이 늘었고 사용량은 신규 고객 증가의 약 2배였습니다.
A. Chris Sharp (CTO): 아직 초기 이닝이 맞습니다. 추론으로의 전환에 많은 구축이 있었고, 2026년에는 학습보다 추론 토큰이 더 많이 생산되고 있습니다. 다음 단계는 에이전틱인데 이건 양방향이라 다른 종류의 역량을 요구합니다. 디지털 전환·클라우드·AI·프라이빗 AI 전 스펙트럼에 걸친 제품군이 있어 각각에 맞는 제안을 할 수 있습니다. 초기 이닝의 상당 부분은 광케이블을 중심으로 이뤄졌고 이번 분기 기록적 수주에 반영됐습니다. 지금 나타나기 시작하는 것은 추론의 수익화입니다. 에이전틱 소비와 추론 역량, 그리고 궁극적으로 고객에게 전달되는 서비스가 엔터프라이즈·하이퍼스케일러·AI라는 넓은 생태계 안에서 만나고 있습니다. 고객에게 이것이 의미하는 바는 전력 공급 능력과 인터커넥션이 결합된 독특한 환경이고, 이 둘을 사전 엔지니어링해 짧은 시간 안에 실행할 수 있게 하는 것이 우리의 가치 제안입니다.
Q. 공시를 보면 롤링되는 리스의 규모와 가격을 감안할 때 오히려 2027년과 2028년에 산식이 더 좋아지는 것으로 보입니다. 비교 기준이 어려워지는 게 아니라 쉬워진다는 뜻인데 어떻게 보십니까? 그리고 뉴욕주·라우던 카운티·마나사스의 정치적 움직임이 해당 지역 가격에 추가 순풍이 될 수 있습니까?
A. Andrew Power (CEO): 정확히 보셨습니다. 만기가 낮아지는 배경에서 마크투마켓 기회가 커지고 시장 임대료는 계속 오르고 있습니다. 여러 시장에서, 심지어 최대 규모 리스 계약에서도 요율 기준 신기록을 세우고 있습니다. 동의하는 바는, 우리가 사는 더 넓은 배경이 고객에게 제공하는 핵심 디지털 인프라를 공급하기가 점점 더 어려워지는 환경이라는 것이고, 그래서 우리의 설치 기반과 역량이 고객에게 더욱 귀하고 가치 있게 된다는 점입니다. 우리는 운영하는 지역사회가 우리의 가치와 기여, 그리고 우리가 지원하는 워크로드의 중요성을 이해하도록 최선을 다하고 있습니다.
2분기에 Digital Realty의 모멘텀이 가속했고, 기록적인 주당 Core FFO가 연간 가이던스의 추가 상향을 뒷받침했습니다. 강한 운영 실적, 기록적 백로그, 건강한 고객 수요가 2027년과 그 이후 두 자릿수 이익 성장을 달성할 자신감을 키워줍니다. 기록적인 0-1MW+인터커넥션 수주를 냈고 분기 중 강한 하이퍼스케일 리싱이 7월까지 이어져 백로그를 사상 최고로 끌어올렸으며, 이는 미래 성장의 위험을 낮춥니다. 또한 세 개의 핵심 성장 축을 강화할 의미 있는 전략적 투자들을 발표했습니다. 이 조치들은 고객 지원 능력을 높이고, 미래 성장을 위한 자금을 조달하며, 주주를 위한 장기 가치를 창출할 것입니다.